In het dagelijks leven komen we verschillende voorbeelden tegen van het civiele recht. Of het nu gaat om een aankoop, het wonen of werken, het civiele recht is hierop van toepassing.
- Verenigingsrecht, Vereniging van Eigenaren/appartementsrecht
- Auteursrecht/ intellectueel eigendom
- Gebreken aan een woning
- Incasso/ Procedure bij het Klachten Instituut voor Gecertificeerde Incasso Diensten
- Aansprakelijkheid
- Wanprestatie
- Onrechtmatige daad
- Vaststellingsovereenkomsten
Om te illustreren wat ik aan het civiele recht doe binnen mijn praktijk, heb ik een voorbeeld.
Situatie
Wat is er aan de hand? Cliënte wendde zich ruim 4 maanden na de notariële overdracht van de woning tot mij. Zij constateerde gebreken aan de woning die echt letterlijk waren “verborgen”: achter wandbetimmeringen op zolder en de electra. Alles aan het directe zicht onttrokken.
De koop was gesloten met een voorlopig koopcontract met ontbindende voorwaarden terzake financiering en bouwkundige staat. Na de overdracht van de woning werd, gaandeweg de aanpak van de woning met een onderhouds- en verbeterplan, een aantal verborgen gebreken geconstateerd. De kosten van herstel zou zeker €15.000 gaan kosten. Die gebreken waren zodanig dat de veiligheid in het geding was: onveilige electra en rotte dak-draagbalken. Deze gebreken waren niet bij het bouwkundig onderzoek gebleken, zorgvuldig achter PUR-schuim weggewerkt en ook niet gemeld door verkoper.
Eerste contact
Bij mijn eerste contact met cliënte, dus ruim na de overdrachtsdatum, constateerde ik bij haar een grote mate van zorg. De ernst van de situatie werd mij duidelijk door foto’s en video, gelukkig, en onderzoek ter plekke. Tijdige vastlegging is belangrijke bewijsvoering.
Analyse
Koper had dus al in een vroegtijdig stadium belangrijke foto’s en video’s gemaakt. Juridisch gezien vond ik de mogelijkheid om een deel van de koopsom van circa € 220.000 terug te halen bij verkoper kansrijk. Noodzaak was wel: snel handelen, immers de feitelijke overdracht was al weer circa 4 maanden geleden.
Aanpak
Het contact met de bouwkundig specialist, die de verborgen gebreken na de overdracht ontdekte, was natuurlijk snel gelegd. Samen hebben we de verdere aanpak besproken: ik juridisch, hij bouwkundig, in onderling goede afstemming. Juridisch heb ik de volgende aanpak gekozen: eerst de verkoper informeren wat is aangetroffen, hem de gelegenheid geven e.e.a. te herstellen. Toen daaraan geen gehoor werd gegeven heb ik eerst een ingebrekestelling gestuurd en de verkoper aansprakelijk gesteld voor de schade. Hierna volgde een gesprek en confrontatie met het gevondene. De koper had aan zijn onderzoeksplicht gedaan door een professionele bouwkeuring te laten verrichten, waardoor de koper in dit geval geen blaam trof. Bovendien had de verkoper verzuimd om cruciale feiten te vermelden en zelf defecten verholpen, zij het provisorisch.
Resultaat
Na de eerste begrijpelijke weerstand van de verkoper om te voldoen aan onze eis, werd na enig masseren beweging gesignaleerd en hierbij een schikking van € 10.000 overeengekomen. Het geschil is hierbij op een ieder bevredigende wijze opgelost.
Belangrijke punten
Goede communicatie met koper in alle fasen van het traject
Goede samenwerking en afstemming acties met disciplines bouw, juridisch
Goede documentatie van de gebreken: foto en video (koper verdient een compliment)
De cliënt is tevreden over het resultaat. Zij voelde zich in belangrijke mate gesteund en ontzorgd.